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五种情形业主可要求退房

http://www.soulou365.com    2012-06-17    来源:搜楼365

房价下跌,业主能否要求开发商退房、返还房款或赔偿差价?

  一般来说,房价下跌,业主要求赔偿损失甚至退房没有法律依据,原因在于依据《合同法》及最高法院的判例精神,对于商业市场风险,参与市场交易的各方应分别自行承担。但有几种情形除外:一是双方合同中约定由其中一方承担市场风险;二是合同一方在签订合同时存在重大误解、显失公平、欺诈等情形,可以通过诉讼或仲裁的方式申请撤销合同,但要在法定的撤销权期限内(该期限要根据具体案情进行确定)提起诉讼或仲裁,否则逾期不得行使撤销权。

  业主与开发商之间的合同若存在以下任何一种情形,均可以委托律师提起退房诉讼或仲裁:

  1,开发商逾期不能交房,达到法定或约定单方解除合同的条件,此种情形下可以通过行使合同单方解除权,解除合同达到退房的目的;

  2,开发商逾期不能协助办理产权证,超过合同约定或法定期限一年以上,此种情形下可以通过行使合同单方解除权,解除合同达到退房的目的。但由于合同单方解除有一套法定的复杂程序,因此以上两种退房途径,均需要在起诉前就请律师进行有关的准备工作,否则会面临败诉的风险;

  3,购买商品房前,楼盘已被查封(现行对房地产的查封主要判断标准是到房地产交易中心查询是否查封,而不是仅看外表是否贴封条,实际上大多被查封的楼盘没有贴封条)。尤其要提示业主的是:被查封的房产向外出售,本身合同是无效的,因此,这种情况,一旦房产被开发商的债权人申请法院执行拍卖,则业主将“竹篮打水一场空”。目前青岛已有几个小区出现这种情况,即由于开发商欠建筑公司及银行的款项逾期迟迟不支付,被纷纷诉至法院,其开发的楼盘被债权人申请查封,无论是查封前还是查封后购买这种楼盘的业主,应该及时进入法律程序,否则等到建筑公司或银行申请拍卖该楼盘时,将面临着束手无策的无奈境地。

  4,开发商在销售房产时口头说有预售许可证而实际上并没有,其签订的商品房预售或买卖合同是无效的,可以退房。但这种情况需要尽快提起诉讼或仲裁,因为依据法律规定,诉讼前开发商取得预售许可证,则合同有效,因此,尽早提起诉讼、抓住这一时间点,便显得至关重要。

  5,开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。大多数开发商在开发房地产的初期,都会向银行贷款以满足工程进展的需要,抵押物便是在建工程及土地使用权,在建工程抵押指以正在建设中的工程抵押,开发商一旦不能按期还款,银行有权以完工的整体楼盘申请法院拍卖或变卖以偿付银行的贷款。实践中,很多开发商即使商品房销售大半甚至全部售完时,仍拖欠银行很多贷款不还,因此,很多业主买的房屋(尤其是支付全款,没有贷款且至今未办理产权证的业主)很有可能仍处于在建工程抵押的风险,银行根据规定,必须及时提起诉讼并申请法院拍卖楼盘,这时,相应的业主将会遭受很大的损失,因此,相关业主应尽快到房地产交易中心查询自己所购房产是否被抵押,若存在此等抵押情形,则应尽快提起诉讼或仲裁,要求退房或开发商解除抵押状态。

 

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