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施永青:经济重现二次衰退 楼价为何没有大跌?

http://www.yuqibeijing.com    2011-06-17    来源:搜房365

欧洲危机令世界经济重现二次衰退的机会,全球股市都因而大幅回落,香港亦无法例外。股市回落令人们的情绪转向悲观,有人因而把这种情绪投射到房地产市场,认为本港的楼市已经见顶,今后会进入萧条期,跌幅会有三至四成,要到2014年才有机会缓慢复苏。

  这种预测相当吓人,如果情况真是这么恶劣,投资者理应立即抛售手上物业,将来再找机会补回也有着数。然而,市场拥有物业的人似乎还未完全接受这种观点。他们大部分都按兵不动,宁愿观望一段时间之后再算。

  另一方面,未买楼的人也不愿冒风险在这个时候入市,所以这个时候的交投非常少,只及高峰期的三四成左右。

  虽然大部分业主都惜售,但市场上总会有一部分人因各种原因而需要卖楼套现的。在这种现势下,要套现的人是非减价不可的。但他们似乎并不用减价太多,已找到承接。报纸上的所谓大幅劈价,只是个别案例而矣。按政府的统计,第三季的住宅楼价跌幅,只是2%。而按中原城市指数,由高峰期至今,楼价的跌幅亦不足5%。楼价在一个月里的波动,也不及股市一天的跌幅。可见这两个市场是完全不一样的,把股市的反应直接投射去楼市,会很容易出错的。

  香港的楼市,经过97金融风暴的洗礼,投资者已变得十分谨慎,大都量力而为,不作过度的借贷,所以不容易出现因财务压力而产生的抛售潮,业主坚守阵地的能力很强。

  在住宅市场,统计数字显示,有一半业主早已供完楼。这些小业主,有换楼的需要,而没有卖楼的压力。他们眼见市场上供他们换楼的单位很少,而且价钱居高不下,所以他们也不肯轻易把自己手上的单位贱价出售。

  现时楼价虽有微调,但租金却依然高企,以至卖楼之后转为租楼住并不化算。再者,在主权债务也出现危机的时候,由国家印发出来的货币根本不可靠。楼宇是实物资产,供应量有限,持有物业总比持有可以大量印刷的货币安全。

  现时,通缩的威胁与通胀的威胁同时存在。政府救市失败,市场会担心通缩;一旦救市成功,又会担心通胀。两种情况会交替出现,而不是一面倒的只会通缩。如果一担心通缩就卖楼,一担心通胀就买楼,结果只会左面吃一巴掌后,又到右面吃一巴掌,令自己的财富不断蒸发。

  现时各国政府救市的方法,不外是增发新债去赎旧债;每次爆发新危机,就得加大救市的力度,最后一定会出现一次超级大通胀。此之所以,连没有利息收的黄金也有人买。

  金价自21世纪初的低位上升,升幅已逾六倍;但同期本港的楼价只升了三倍半。对很多有闲资的人来说,与其持有没有利息收的黄金,不如持有有租收的物业。此乃在欧债爆破的威胁下,本港楼价仍没有大跌的原因。
 

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