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贾卧龙:楼市调控不能忽略中小城市

http://www.soulou365.com    2011-06-17    来源:搜房365

在今年的两会间隙,住建部长姜伟新表示,对一线城市房价下降非常有信心,至少七八个大城市的房价一定要降下来。住建部长表决心降房价,作秀也罢,喊口号也罢,最起码也算是表现了一下,但既然是表现,为什么不表现的再完美些呢?一线城市房价一定要降,那么数量更多、影响范围更大的广大二三线城市呢?难道国家的住建部是单独为大城市开的?楼市调控,全国一盘棋,决不能忽略了中小城市的问题。
中小城市的房价问题也很糟糕
一线城市的房价动辄几万元一平米,对于普通购房者来说,确实是“高不可攀”,大城市的房地产市场充斥着泡沫,有必要一一捅破,降价是必然的。在一年多的调控过后,大城市的房价的确开始下调,这也是住建部长敢于表态“大城市房价一定降”的底气所在。大城市的房价高的离谱,相比较之下,中小城市的房价就要低的多了,但房价比大城市低,并不意味着中小城市的房价就没有问题,相反,中小城市的房价问题也很糟糕。
分析中小城市的房价问题,不能仅仅只跟大城市比较房价的绝对值,那样的话,中小城市的房价看起来永远不会有问题。看楼市有没有泡沫,主要是看城市房价收入比,一般来说,合理的房价收入比应该保持在4到6的范围,也就是说住房总价的中值应该是城市家庭年收入中值的4到6倍,照这样的标准,我国目前大多数中小城市的房价收入比都在6倍以上,泡沫绝对是有的。再简单点,把各个城市08年的房价跟11年的房价作比较,就会发现房价两年内涨了多少,所有城市的房价都有问题。
楼市调控不能忽略中小城市
由于中小城市的房价同样有不少问题,所以国家的宏观调控就不能忽视了中小城市。虽然过去的一年多,房地产市场一直在进行调控,很多大城市的房价也开始下调,但是,广大中小城市的房价基本上没有什么下降,甚至还有小幅上涨,这样的房价水平,相对于大多数中小城市购房者的收入而言,绝对可以称得上是“高高在上”。
中小城市的房价绝对值相对还是较低的,泡沫没有大城市那么严重,随着房贷利率的下调、刚性需求的涌入,再加上通货膨胀、物价上涨的外部因素以及地段、配套等的影响,中小城市的房价在近期显示出了一定的抗跌性,这也是中小城市房价下降不明显的基本原因。虽然有一定抗跌性,但是这些中小城市的房价也有降价空间,所以这时候必须要再坚持调控下去,而不是只关注几个大城市,对中小城市不闻不问。对于二三线城市的购房者而言,当前情况下房价猛涨的可能性较小,能保持稳定也算是不错的消息,只要调控不放松,以后的趋势会是好的。
调控房地产市场,也不能只盯着房价不放,在控房价的同时,还应该加快住房供应和提高城市家庭收入水平,三管齐下,楼市调控的效果才会更快地显现。房地产市场不仅仅包括有限的几个大城市,决不能忽略中小城市。
 

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